住宅ローンを繰り上げ返済すべきか、投資を続けるべきか

結論：家計条件を比較して判断する

基本スタンスは、「無理のない借入額に抑え、投資は継続する」です。

ただし、繰り上げ返済と投資のどちらがよいかは一律に決まりません。ローン金利、住宅ローン控除、手元資金、家計の安定性。この4つを見ないまま、投資リターンだけで比較するのは危険です。

住宅ローン返済による利息削減は見積もりやすい一方、投資リターンは変動します。金利と株式市場が常に同じ方向へ動くとは限らないため、直近相場ではなく、自分の家計条件を比較して判断します。

ローンと投資を比べる前に、まず見るべきなのは借入額です。「借りられる上限」と「無理なく返せる金額」は別物です。

私は借入額を抑える方針です。ただ、適正額は年収倍率だけでは決まりません。返済比率、家族構成、将来支出、金利が上がったときの負担まで含めて判断します。

借入可能額は金融機関・年収・職種・物件などで異なります。しかし「借りられる上限」と「借りるべき金額」は別物です。

レバレッジを抑えるべき理由は2点です：

繰り上げ返済は、市場の上下よりもローン金利、住宅ローン控除、手元資金、リスク許容度を基準に検討します。返済による利息削減効果は見積もりやすい一方、相場下落時だけ返済へ切り替える判断は市場タイミングに依存します。

この判断は、後から見ると簡単に見えます。「あのとき投資せず返済しておけばよかった」と言うのは簡単です。

ただ、リアルタイムで「今は投資」「今は返済」と切り替えるのは難しい。相場のタイミングを読むのと同じだからです。そのため、私は繰り上げ返済を積極的には行わない方針です。

短期で住んで値上がりしたら売却する「住み替え投資」という考え方もあります。

正直に言うと、住み替え投資は自分で取り組んだことがありません。経験から語れないので、安易には勧めません。

加えて、考えることが多すぎます。譲渡所得税、売却タイミング、諸費用、生活の安定性への影響。これらを管理しながら資産形成するのは、S&P500を積み立てるよりかなり複雑です。

住まいは長期で住む前提で選ぶのが基本です。収益を生まない負債（自分が住む家）に対してレバレッジをかけすぎてはいけません。マンションや一戸建ては株式と違って流動性がなく、損切りが難しい。

頭金や自己資金がない段階で、無理に購入へ進む必要はありません。安い賃貸や、東京であれば都営住宅を検討する方が現実的な場合もあります。

住居費を抑えれば、その分だけ投資資金を確保できます。まず自己資本を積み上げる。住宅購入を考えるのは、そのあとでも遅くありません。

都営住宅は所得制限があるものの、民間賃貸より大幅に安い家賃で住める可能性があります。

投資を継続しながら資産を積み上げる具体的な方法はS&P500インデックス積立を軸に据える理由とFIREのための積立シミュレーションを参照してください。資産が育ってきたら積立投資の「出口戦略」も合わせて読むことをおすすめします。

今は持ち家に住んでいます。ただし、これは結婚を機に二世帯で暮らすことになった特殊な事情によるものです。個人の投資判断として家を買ったわけではありません。考え方としては、今でも賃貸派です。

理由は3つあります。住み替えがしやすいこと、人数・用途・コストを状況に合わせて調整しやすいこと、そしてローンの金利負担が投資収益を相殺しやすいことです。月々の返済が重くなるほど、投資に回せる資金は減ります。

長期で見ると、この「投資効率の悪化」は小さくありません。ライフイベントで状況が変わるケースを除けば、数字で考えると賃貸が合理的だという考えは変わっていません。